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Ausfrieren und Austrocknen

Säumige Wohnungseigentümer unter Druck

In Zeiten wirtschaftlicher Schwierigkeiten nehmen die Fälle zu, in denen Wohnungseigentümer nicht mehr in der Lage sind, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihrer Wohnungseigentumsgemeinschaft nachzukommen. Dieses betrifft insbesondere die teilweise sehr hohen Anteile an Instandsetzungskosten oder baulichen Veränderungen und die regelmäßig monatlich fällig werdenden Hausgelder (Nebenkosten), die häufig offen bleiben.

Das hat zwar nicht zur Folge, dass die Vertragspartner der Wohnungseigentums- gemeinschaft, wie Wärme-, Wasser- oder Stromlieferanten ihr Geld nicht bekommen, denn diese können sich an die gesamte Gemeinschaft halten. Doch den Anteil des säumigen Mitgliedes müssen die übrigen Wohnungseigentümer zusätzlich zu ihrem eigenen Anteil tragen. Das sorgt insbesondere dann für Unmut innerhalb der Gemeinschaft, wenn der säumige Eigentümer seine Wohnung selbst bewohnt und sich dort mit Wärme, Wasser und Strom versorgt, die nicht er, sondern letztlich die übrigen Eigentümer zahlen.

Dagegen wehren sich die betroffenen Wohnungseigentümer nun vermehrt, in dem sie beschließen, das betreffende Mitglied „auszufrieren“ bzw. „auszutrocknen“. Rechtlich bedeutet dieses, dass die Gemeinschaft gegenüber dem jeweiligen Mitglied ein Zurückbehaltungsrecht in Form einer Versorgungssperre der Wohnung geltend macht, also die Zufuhr von Wärme, Wasser und Strom unterbindet. Das ist nach neuerer Rechtsprechung zulässig, wenn dieses auf der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen wurde, die Zahlungsrückstände erheblich sind und die Versorgungssperre dem Mitglied angedroht wurde.

Kann die Versorgungssperre technisch nur vorgenommen werden, indem man in den Bereich des Sondereigentums des säumigen Eigentümers eindringt, so ist eine gerichtliche Entscheidung erforderlich, die ihn verurteilt, die Unterbrechung der Versorgung und das Betreten der Wohnung durch die Mitarbeiter eines Fachunternehmens zu diesem Zweck zu dulden.